一、樓宇智能化行業(yè)相關(guān)定義
樓宇智能化：樓宇智能化也稱智能建筑、智能樓宇，它是將建筑、通信、計算機(jī)和控制等各方面運(yùn)用 物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、大數(shù)據(jù)技術(shù)、AI人工智能技術(shù)、BIM技術(shù)、IBMS集約 化管理技術(shù)、區(qū)塊鏈等技術(shù)，合理集成為最優(yōu)化的整體，具有工程 投資合理、設(shè)備高度自動化、信息管理科學(xué)、服務(wù)高效優(yōu)質(zhì)、使用靈 活方便和環(huán)境安全舒適等特點，是能夠適應(yīng)信息化社會發(fā)展需求的現(xiàn) 代化新型建筑。
根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《中國???????????樓宇智能化行業(yè)發(fā)展趨勢分析與投資前景研究報告（2024-2031年）》顯示，樓宇智能化即樓宇信息化，是指以建筑物為平臺，運(yùn)用現(xiàn)代信息 技術(shù)來完善及發(fā)揮樓宇的作用，從而向人們提供一個安全、高效、舒 適、便捷的環(huán)境，最終提高使作者的辦公及學(xué)習(xí)效率。
在樓宇智能化系統(tǒng)中，主要分成五大類子系統(tǒng)，分別是機(jī)電設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、建筑機(jī)電設(shè)施運(yùn)營監(jiān)控系統(tǒng)和自動化通信系統(tǒng)。五大類子系統(tǒng)相互融合，相互連結(jié)，使整個樓宇智能化系統(tǒng)實現(xiàn)整體的效應(yīng)，而非信息的孤島。其中，樓宇自動化系統(tǒng)是關(guān)鍵所在，其包含系統(tǒng)集成中心SIC、綜合布線系統(tǒng)PDS、辦公自動化系統(tǒng)OAS、通信自動化系統(tǒng)CAS、保安自動化系統(tǒng)SAS和火災(zāi)報警與消防聯(lián)動自動化系統(tǒng)FAS;樓宇自動化系統(tǒng)可以幫助智能樓宇系統(tǒng)進(jìn)行高質(zhì)量的管理，各個智能化的設(shè)備能夠有效率連接和智能設(shè)備進(jìn)行實時監(jiān)控，確保整體系統(tǒng)維持最理想的運(yùn)行狀態(tài)。
資料來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
樓宇智能化可以理解為以數(shù)字樓宇為基礎(chǔ)，以智慧樓宇的“運(yùn)營 智慧化”、“管理智慧化”、“服務(wù)智慧化”、及智慧服務(wù)擴(kuò)展出 “互聯(lián)網(wǎng)+”為框架，具備“分析”能力的智慧樓宇。隨著樓宇自動化技術(shù)、5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、AI 等眾多新技術(shù)的不斷發(fā)展，為樓宇應(yīng)用創(chuàng)新提供了成熟的技術(shù)基礎(chǔ)，讓智慧樓宇發(fā)展充滿了無限潛能。智慧樓宇呈現(xiàn)出如下幾類特點：
1. 高度集成化：將傳統(tǒng)樓宇分散的各個子系統(tǒng)有機(jī)地整合并實現(xiàn)集中管控和持續(xù)性服務(wù)，保證各類設(shè)施有條不紊、協(xié)調(diào)聯(lián)動的運(yùn)行。
2. 數(shù)字化：結(jié)合云計算、云存儲等新技術(shù)，實現(xiàn)全方位的信息共享，將各個環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)匯聚，實現(xiàn)數(shù)據(jù)驅(qū)動的業(yè)務(wù)辦理、實時監(jiān)控、遠(yuǎn)程/自動控制、能耗分析等高效管理工作。
3. 智能化：通過物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用促進(jìn)作為管控對象的各類終端和傳感器的智能提升，從而提高樓宇自動化管控、安全防范、便捷服務(wù)、高效使用水平，降低運(yùn)維成本。
4. 可視化：大量采用三維可視技術(shù)，從樓宇智能監(jiān)控入手，收集多種實時數(shù)據(jù)，將樓宇以及樓內(nèi)各個使用單位的環(huán)境、設(shè)備、人員、道路、消防等信息以圖表和視頻方式呈現(xiàn)，讓用戶對樓宇的認(rèn)知更直觀，節(jié)省大量管理成本，提升數(shù)據(jù)輔助決策的效率。
5. 人性化：為樓內(nèi)物管人員提供有效便捷的支撐，為樓內(nèi)企業(yè)員工提供隨時隨地可用的智能化工作和生活環(huán)境，實現(xiàn)樓宇品質(zhì)提升。
二、樓宇智能化行業(yè)業(yè)務(wù)模式
（一）基礎(chǔ)連接服務(wù)
網(wǎng)絡(luò)連接是數(shù)字時代的基礎(chǔ)底座。智慧樓宇基礎(chǔ)連接業(yè)務(wù)主要滿足客戶接入互聯(lián)網(wǎng)、訪問云上服務(wù)、總分機(jī)構(gòu)之間通信等需求。
1. 網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)
中國聯(lián)通將面向大中小企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)接入服務(wù)劃分為“頭等艙、商務(wù)艙、經(jīng)濟(jì)艙”等三種等級，提供差異化的服務(wù)能力以滿足不同客戶的接入需求。
剛性管道服務(wù)：面向黨政軍、金融、大企業(yè)等質(zhì)量要求最高的政要客戶所在園區(qū)、企業(yè)獨棟樓宇，提供“頭等艙”等級的 OTN 精品專線接入服務(wù)。通過低時延、大帶寬、高安全、靈活可調(diào)的剛性管道專線，實現(xiàn)用戶到云、到算、到分支的端到端的高可靠聯(lián)接。
彈性管道服務(wù)：面向大中型企業(yè)客戶所在樓宇提供“商務(wù)艙”等級的高性價比智能云專線接入服務(wù)。通過專線方式快速連接并訪問公有云、行業(yè)云、混合云資源，并提供動態(tài)調(diào)整帶寬和安全等能力。
樓宇互聯(lián)網(wǎng)專線服務(wù)：面向中小企業(yè)用戶所在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)樓宇，提供“經(jīng)濟(jì)艙”等級的靈活便捷的云寬帶接入服務(wù)。通過光纖接入、SD-WAN 等技術(shù)實現(xiàn)上網(wǎng)服務(wù)和云端訪問，滿足客戶快速開通、彈性調(diào)整和自助服務(wù)等需求。
2. 組網(wǎng)服務(wù)
通過移網(wǎng)+固網(wǎng)融合化部署實現(xiàn)全樓覆蓋，構(gòu)建數(shù)字化應(yīng)用的基礎(chǔ)設(shè)施，為樓內(nèi)客戶提供多樣化的組網(wǎng)服務(wù)。
樓外組網(wǎng)服務(wù)：構(gòu)建云網(wǎng)融合服務(wù)能力，通過云聯(lián)網(wǎng)、云組網(wǎng)等云網(wǎng)一體產(chǎn)品，提供安全、快捷、彈性、隨選的異構(gòu)混合云組網(wǎng)方案，實現(xiàn)樓內(nèi)企業(yè)+智能設(shè)施+外部云的專網(wǎng)。
樓內(nèi)組網(wǎng)服務(wù)：為企業(yè)辦公內(nèi)網(wǎng)提供室內(nèi)覆蓋、綜合布線、網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)等 DICT 集成服務(wù)，通過政企網(wǎng)關(guān)滿足企業(yè)語音、上網(wǎng)、組網(wǎng)、上云等“一站式”智能辦公需求。
（二）技術(shù)物業(yè)服務(wù)
滿足樓宇業(yè)主和樓內(nèi)租戶數(shù)字化轉(zhuǎn)型需求的應(yīng)用服務(wù)統(tǒng)稱為技術(shù)物業(yè)（或數(shù)字化物業(yè)）。技術(shù)物業(yè)既包括傳統(tǒng)物業(yè)的部分服務(wù)功能，也包括借助數(shù)字化技術(shù)提供的新型服務(wù)功能。
1．產(chǎn)品體系
技術(shù)物業(yè)是面向全量樓宇客戶需求提供場景化服務(wù)，整體性供給網(wǎng)絡(luò)、算力、應(yīng)用的一體化產(chǎn)品。
面向樓宇物業(yè)主，以傳統(tǒng)基礎(chǔ)或通用設(shè)施數(shù)字化服務(wù)為主，提供水、電、氣、梯、消防、安防、煙感、溫感等設(shè)施的數(shù)字化控制管理服務(wù)，間接服務(wù)樓內(nèi)租戶/住戶。
面向樓內(nèi)租戶，提供智能會議室、智能工位、智能考勤、云打印等企業(yè)經(jīng)營所需要的服務(wù)設(shè)施，滿足企業(yè)數(shù)字化辦公需求。
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2．供給模式
目前樓宇市場產(chǎn)品主流供給方式為要素型供給或局部集中型供給。要素型供給是指提供網(wǎng)絡(luò)連接、云計算等基礎(chǔ)產(chǎn)品或服務(wù)；局部集中型供給是指根據(jù)用戶需求將部分要素集中關(guān)聯(lián)或綁定后形成相對完整的產(chǎn)品。這兩種供給方式覆蓋部分用戶或場景需求，但不能滿足整樓全量用戶、全品類業(yè)務(wù)需求。
上述兩種供給模式對應(yīng)的一般是私有化安裝部署，即所建設(shè)的技術(shù)物業(yè)系統(tǒng)為園區(qū)、樓宇或租戶的私有專用系統(tǒng)。主要有兩種建設(shè)方式：一是由開發(fā)商/業(yè)主私有化部署，以物業(yè)服務(wù)的形式提供給樓內(nèi)租戶/住戶使用；二是由樓內(nèi)租戶私有化部署，一般是客戶自行采購應(yīng)用軟件和終端設(shè)備。
一體化智慧樓宇通過集中建設(shè)實現(xiàn)整體性供給，面向樓宇或園區(qū)的全量用戶、全品類業(yè)務(wù)需求，提供的覆蓋連接、平臺、應(yīng)用的整合性產(chǎn)品和服務(wù)。連接和平臺類產(chǎn)品需統(tǒng)一規(guī)劃、一次部署；應(yīng)用類產(chǎn)品具有動態(tài)實時性，可以應(yīng)用清單或彈性列表的方式提供，客戶按需選擇，后期按需動態(tài)調(diào)整。
一體化智慧樓宇提倡整體性服務(wù)和可持續(xù)性服務(wù)。在供給方式上，主張業(yè)務(wù)、資源公共化，由服務(wù)集成方統(tǒng)一部署端到端系統(tǒng)，為客戶提供整體性、SaaS 化的技術(shù)物業(yè)服務(wù)。技術(shù)物業(yè)終端硬件部分（如網(wǎng)關(guān)、傳感器、攝像頭、控制器、門禁、辦公設(shè)備等），在系統(tǒng)集成時一次性交付，或由客戶自行采購。該方式有助于降低客戶初始化投資成本，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營，加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型。同時新功能的增加以簡單便捷為目標(biāo)，通過技術(shù)架構(gòu)保證新功能快速部署到位。
（三）個人服務(wù)
針對樓內(nèi)個人用戶，通過室內(nèi)外優(yōu)質(zhì)網(wǎng)絡(luò)覆蓋和技術(shù)服務(wù)滿足數(shù)字化應(yīng)用需求。
1. 移動通信服務(wù)
通過實現(xiàn)樓內(nèi) 5G 網(wǎng)絡(luò)的深度覆蓋，將辦公區(qū)域與商業(yè)體融合貫通，為員工或訪客提供全場景的高質(zhì)量移動通信服務(wù)。
2. 共享 Wi-Fi 服務(wù)
通過樓內(nèi)有線/無線網(wǎng)絡(luò)部署，為樓內(nèi)人員提供優(yōu)質(zhì)便捷高速的無線互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。
3. 2B2C 服務(wù)
為樓內(nèi)的工作人員、訪客、顧客等提供數(shù)字化個人服務(wù)，如樓宇地圖、辦事指引、服務(wù)預(yù)約等，提升用戶滿意度。
三、行業(yè)發(fā)展歷程回顧
在我國，樓宇智能化起源于20世紀(jì)90年代，起步較晚，但發(fā)展迅速。中國樓宇智能化的發(fā)展前后大體經(jīng)歷過三個階段，分別是初始發(fā)展階段、規(guī)范管理階段和發(fā)展階段。
1990-1995年是行業(yè)的初始發(fā)展階段。國外的智能樓宇概念和技術(shù)被引入中國，樓宇智能化對于中國市場仍處于理念理解階段。相應(yīng)地，行業(yè)的下游應(yīng)用場景較為局限，僅集中在賓館酒店和商務(wù)樓。受到技術(shù)限制的影響，樓宇智能化子系統(tǒng)之間相互獨立，智能化程度不高。
1996-2000年是行業(yè)的規(guī)范管理階段。隨著市場對于樓宇智能化的認(rèn)識加深，市場對該行業(yè)認(rèn)可并產(chǎn)生需求，樓宇智能化系統(tǒng)也逐漸在全國范圍內(nèi)推廣開來。政府部門、企業(yè)廠商和高等院校認(rèn)可樓宇智能化系統(tǒng)的廣泛應(yīng)用前景，因而行業(yè)規(guī)范化管理和引導(dǎo)發(fā)展成為政府和自律性組織的主要任務(wù)。
2001年至今，是行業(yè)的發(fā)展階段。該階段的行業(yè)特征為突飛猛進(jìn)發(fā)展且應(yīng)用場景更為廣闊。隨著高新技術(shù)的發(fā)展，物聯(lián)網(wǎng)、5G、云計算和人工智能成為目前技術(shù)發(fā)展的熱門議題。因此，行業(yè)未來的發(fā)展趨勢呈現(xiàn)數(shù)字化和IP化的特征，且與戰(zhàn)略性新興技術(shù)融合發(fā)展將為行業(yè)升級提供不可或缺的動力支撐。綜合來看，我國樓宇智能化從最開始的理念成型到市場需求認(rèn)可，再發(fā)展至如今的高新技術(shù)融合階段;而我國樓宇智能化的應(yīng)用市場從賓館酒店和寫字樓，到如今的廣泛應(yīng)用于醫(yī)院、校園和博物館等場景。綜合來看，中國樓宇智能化發(fā)展十分迅猛。
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四、中國樓宇智能化行業(yè)市場規(guī)模分析
樓宇智能化技術(shù)廣泛應(yīng)用于住宅、商業(yè)、工業(yè)等多個領(lǐng)域。在住宅領(lǐng)域，智能樓宇系統(tǒng)可以實現(xiàn)家居自動化、智能安防、智能照明等功能，提高居住舒適度和安全性；在商業(yè)領(lǐng)域，智能樓宇系統(tǒng)可以應(yīng)用于寫字樓、酒店、商場等場所，實現(xiàn)智能化管理、節(jié)能減排、提升服務(wù)質(zhì)量等目標(biāo)。此外，樓宇智能化技術(shù)還廣泛應(yīng)用于智慧城市的建設(shè)中，成為智慧城市的重要組成部分。
樓宇智能化行業(yè)近年來持續(xù)增長，市場規(guī)模不斷擴(kuò)大。中國市場作為全球最大的建筑市場之一，樓宇智能化行業(yè)的市場規(guī)模同樣巨大，并持續(xù)快速增長。2019-2023年我國樓宇智能化市場規(guī)模由5870億元左右增長至8615.31億元。樓宇智能化在低碳、節(jié)能方面優(yōu)勢突出，隨著“雙碳”的推進(jìn)，預(yù)計我國樓宇智能化市場規(guī)模將持續(xù)增長，到2026年有望達(dá)萬億級。
數(shù)據(jù)來源：觀研天下數(shù)據(jù)中心整理
五、中國樓宇智能化行業(yè)競爭格局分析
樓宇智能化需要多方參與，主要包括樓宇自控系統(tǒng)集成商、房地產(chǎn)企業(yè)、家電企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、運(yùn)營商。樓宇智能化市場參與者依托各自優(yōu)勢積極布局，但多數(shù)仍處于初級發(fā)展階段，市場集中度較低。
我國樓宇智能化參與者分類及基本情況
| 類別 | 基本情況 |
| 樓宇自控系統(tǒng)集成商 | 傳統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)集成商，尤其是國外大型科技制造類企業(yè)，其兼具管理系統(tǒng)研發(fā)及設(shè)備制造能力，提供系統(tǒng)解決方案，是行業(yè)中的主要龍頭企業(yè)。 國外樓宇大型科技制造類企業(yè)，主要提供智慧集成方案，包含樓宇自控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、火災(zāi)報警系統(tǒng)、安防視頻監(jiān)控、門禁，以及空氣凈化系統(tǒng)、節(jié)能系統(tǒng)、人員管理系統(tǒng)等。提供定制化的軟件以及樓宇運(yùn)營的全生命周期服務(wù)，通過物聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)助力智慧建筑的平穩(wěn)運(yùn)營、能效提升與可持續(xù)發(fā)展，面向商業(yè)樓宇、機(jī)場、地鐵、醫(yī)院、數(shù)據(jù)中心、酒店、學(xué)校等，為業(yè)主和用戶提供設(shè)施健康、安全、節(jié)能及高效的產(chǎn)品和服務(wù)。 |
| 房地產(chǎn)企業(yè) | 國內(nèi)頭部房地產(chǎn)企業(yè)，借助物業(yè)管理優(yōu)勢，通過技術(shù)手段賦能物業(yè)服務(wù)，將技術(shù)成果輸出給外部的物業(yè)公司。由傳統(tǒng)的房地產(chǎn)/物業(yè)服務(wù)商向“空間科技服務(wù)”運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，搭建覆蓋智能溫控、智能照明、智能會議系統(tǒng)等全面的智慧空間解決方案，提供基于智慧樓宇的設(shè)計、施工、運(yùn)營一體化服務(wù)，為商辦物業(yè)資產(chǎn)方提供從企業(yè)總部尋址、園區(qū)/樓宇敏捷FM設(shè)施管理、智能能耗控制、到企業(yè)行政支持服務(wù)、空間成本管理等的全新全生命周期資產(chǎn)運(yùn)維解決方案。 |
| 家電企業(yè) | 國內(nèi)家電龍頭企業(yè)，以研發(fā)管理系統(tǒng)、解決方案為主，是在智慧家居基礎(chǔ)上的邊界延伸，將智慧家電、中央空調(diào)等納入管理系統(tǒng)聯(lián)動范圍，在家電智能化的基礎(chǔ)上進(jìn)一步實現(xiàn)樓宇智能化。主要是以智慧方案的業(yè)務(wù)模式，提供樓宇自控、暖通、電梯等一體化整體解決方案，智慧樓控業(yè)務(wù)是暖通和電梯硬件設(shè)備市場的業(yè)務(wù)紐帶，將整體業(yè)務(wù)銜接為一攬子、價值最大化的智慧解決方案。面向樓宇、園區(qū)、辦公園區(qū)、酒店等提供一站式解決方案，推出行業(yè)智慧建筑物聯(lián)云平臺，運(yùn)用大數(shù)據(jù)、人工智能等物聯(lián)技術(shù)，全面集成各種傳感器、樓宇設(shè)備，讓暖通空調(diào)、消防、電梯、變配電等因智慧融合提高能效。 |
| 互聯(lián)網(wǎng)企業(yè) | 國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)巨頭企業(yè)，依托公司的技術(shù)能力優(yōu)勢提供科技產(chǎn)品，在樓宇智能化和數(shù)字化平臺方面進(jìn)行布局，通過合作的形式為地產(chǎn)企業(yè)和設(shè)備企業(yè)提供數(shù)字化支持。其目標(biāo)并不在于智慧樓宇業(yè)務(wù)本身，而在于通過用戶數(shù)據(jù)、樓宇數(shù)據(jù)的收集分析，實現(xiàn)B端業(yè)務(wù)數(shù)字化能力的提升。 提供智慧樓宇整體方案，包括智能安防監(jiān)控、人臉識別系統(tǒng)、智能會議室、智慧停車場、能效管理等。結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)能力優(yōu)勢，積極在智慧建筑賽道戰(zhàn)略布局，深度融合工程建造領(lǐng)域的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)、IoT數(shù)據(jù)和空間數(shù)據(jù)，為工程建造提供數(shù)據(jù)共建共用、模型共建共享、應(yīng)用共建共生的一站式建造產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺。面向樓內(nèi)企業(yè)提供智能辦公應(yīng)用，包括財務(wù)系統(tǒng)、ERP系統(tǒng)、移動辦公平臺、遠(yuǎn)程會議、企業(yè)管理平臺等，提供云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、安全等服務(wù)，致力于幫助企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，重構(gòu)數(shù)字化客戶服務(wù)、構(gòu)建數(shù)字化營銷體系、建立數(shù)字化運(yùn)營機(jī)制。 |
| 運(yùn)營商 | 運(yùn)營商作為樓宇基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)提供商，擁有提前布局的總領(lǐng)優(yōu)勢，智慧樓宇平臺作為業(yè)務(wù)紐帶，銜系“網(wǎng)絡(luò)+應(yīng)用”整體方案，滿足2B和 2C 的客戶需求。目前三家運(yùn)營商均把樓宇市場放到重要的戰(zhàn)略地位，把商務(wù)樓宇作為首要的市場拓展目標(biāo)。從三家運(yùn)營商樓宇商企市場規(guī)劃和產(chǎn)品策略來看：中聯(lián)通開展樓宇商企深耕行動，面向中小企業(yè)堅持“云+網(wǎng)+X”融合營銷，帶動云網(wǎng)業(yè)一體化規(guī)模發(fā)展，打造智慧樓宇平臺，面向商務(wù)樓宇提供免費(fèi)物業(yè)管理軟件，帶動 2B2C 協(xié)同發(fā)展。中電信在樓宇市場提出5G數(shù)字化智慧樓宇，包括虛擬化辦公、遠(yuǎn)程辦公、室內(nèi)導(dǎo)航等，主打拎包入住，主推打包“雙千兆寬帶+定制終端+公有云桌面”，為中小企業(yè)提供一攬子整體信息化服務(wù)。中移動聚焦樓宇、酒店、商鋪場景，集中專項資源優(yōu)先覆蓋樓宇客戶，以企業(yè)寬帶為基礎(chǔ)，面向聚類市場分類推廣“網(wǎng)+云+應(yīng)用”營銷包，打造“套餐+權(quán)益+信息化”融合產(chǎn)品體系，在樓宇市場整合 ToB 及 ToC 需求，進(jìn)行CHB 融合拓展。 |
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