我國(guó)土地行業(yè)分析：宅地供應(yīng)量及成交量下降 央國(guó)企仍是市場(chǎng)主力

前言：

回顧2024年，我國(guó)土地宅地供應(yīng)量及成交量持續(xù)下降，成交樓面均價(jià)、土地流拍率均有所回落，溢價(jià)率處于歷史地位，但是隨著9月份針對(duì)地產(chǎn)出臺(tái)多項(xiàng)刺激政策，市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”的信心逐漸增強(qiáng)?？紤]到銷(xiāo)售改善傳遞到土地市場(chǎng)需要一定時(shí)間，預(yù)計(jì)2025年土地市場(chǎng)成交量或迎來(lái)筑底，核心城市成交價(jià)格有望保持強(qiáng)勢(shì)。

1、我國(guó)土地宅地供應(yīng)量持續(xù)下降，一二線城市降幅進(jìn)一步擴(kuò)大

自2021年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)宅地供應(yīng)面積持續(xù)下降，2024年達(dá)到近十年土地供應(yīng)面積最低值。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國(guó)規(guī)劃建筑面積為45042萬(wàn)方，同比下降28.7%。從2020年的高點(diǎn)137281萬(wàn)方開(kāi)始，我國(guó)土地供應(yīng)面積已經(jīng)連續(xù)四年呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，累計(jì)已下滑67.2%，整體供應(yīng)處于下降趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀研天下整理

具體從區(qū)域分布來(lái)看，自2021年以來(lái)，我國(guó)一線城市宅地供應(yīng)連續(xù)三年呈下降態(tài)勢(shì)，累計(jì)下滑76.3%，截止2024年達(dá)到1525萬(wàn)方，同比下降41.4%；2024年國(guó)內(nèi)二線城市宅地供應(yīng)14871萬(wàn)方，同比下降34.9%；三、四線城市宅地供應(yīng)28645 萬(wàn)方，同比下降24.2%。相比之下，2024年，我國(guó)三四線城市宅地供應(yīng)跌幅小于一二線，這說(shuō)明我國(guó)低能級(jí)的地方政府對(duì)土地收入依賴(lài)程度更高，需要通過(guò)賣(mài)地創(chuàng)造更多的收入。

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2、我國(guó)土地宅地成交量規(guī)模持續(xù)減少，三四線同比有所修復(fù)

與此同時(shí)，我國(guó)土地宅地總成交量也近四年持續(xù)下降，在2020年達(dá)到117516萬(wàn)方后，2024年下降到38415萬(wàn)方，同比下降22.9%，相比高峰已調(diào)整67.3%。從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，2024年上半年多個(gè)月份同比跌幅超過(guò)40%，第四季度隨著房企入市意愿提升，成交量同比跌幅顯著收窄，同比跌幅收窄至13.8%。

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區(qū)域分布來(lái)看，近三年，我國(guó)一線城市土地宅地成交量持續(xù)下降，成交量高峰期為2021年的4875萬(wàn)方，2024年下降到1373萬(wàn)方，同比下降39.1%；三四線城市年度成交量連續(xù)四年持續(xù)下降，從2020年的66478萬(wàn)方，下降到2024年的24151萬(wàn)方，累計(jì)下滑63.7%，但三四線城市由于2021-2023年調(diào)整充分，2024年同比跌幅顯著收窄。

3、我國(guó)土地成交樓面均價(jià)有所回落

近十年，我國(guó)宅地成交樓面均價(jià)整體呈上升趨勢(shì)，截止2024年成交樓面均價(jià)為5425元/方，同比下降6.2%，整體回歸到2021年的水平，反映當(dāng)下土地供應(yīng)質(zhì)量以及市場(chǎng)溢價(jià)的意愿相對(duì)較低。

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4、我國(guó)流拍率有所回落，溢價(jià)率仍處歷史低位

同時(shí)，在供應(yīng)減少的背景下，2024年，全國(guó)土地流拍率為13.0%，同比下降3.7%?？紤]到目前部分城市庫(kù)存處于高位，地方政府為緩解供給過(guò)剩的壓力，2024年繼續(xù)減少土地供應(yīng)。而且，2015-2016年全國(guó)城市土地成交平均溢價(jià)率從19.9%上升至54.3%達(dá)到最高值后，后續(xù)逐年下降，至2024年國(guó)內(nèi)城市平均溢價(jià)率僅4.3%。

5、房企拿地：央國(guó)企仍是市場(chǎng)主力

從企業(yè)層面來(lái)看，自2020年以來(lái)，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益拿地金額持續(xù)下滑，其中2022年權(quán)益拿地金額大幅下降48.7%，為近年來(lái)最大跌幅。盡管2023年權(quán)益拿地金額略有回升，同比微增1.7%，但2024年的數(shù)據(jù)表明市場(chǎng)尚未完全恢復(fù)。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2024年，我國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的權(quán)益拿地金額下降至9576億元，同比下降27.6%。

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根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)土地行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究與投資前景預(yù)測(cè)報(bào)告（2025-2032年）》顯示，具體從企業(yè)拿地情況來(lái)看，2015-2024年，我國(guó)房企拿地金額排名經(jīng)歷顯著的變化。在2021年前，拿地排名前20中民企與混合制企業(yè)占比較高，隨著部分房企出現(xiàn)違約事件，逐漸掉出榜單。從2022年開(kāi)始，城投及建筑公司出現(xiàn)的頻率有所提高，2024年拿地前20名的房企中幾乎有一半是屬于城投或建筑公司，央國(guó)企在前20名的占比持續(xù)提升。

2015-2024年我國(guó)權(quán)益拿地金額TOP10房企

資料來(lái)源：觀研天下整理（WYD）